Rôle du syndic de copropriété au Sénégal

Vous avez acheté un appartement ou une maison dans une résidence ou un immeuble au Sénégal, vous aurez forcément à faire à un syndic de copropriété. Qu’il soit un des copropriétaires ou un professionnel (c’est à dire syndic bénévole ou syndic professionnel), celui-ci sera chargé d’administrer et de gérer la copropriété. Cet article présente succinctement le rôle du syndic de copropriété au Sénégal, ses missions et ses prérogatives.

La différence entre syndic bénévole et syndic professionnel au Sénégal

Au Sénégal, il est obligatoire pour une copropriété d’élire un syndic. Celui-ci peut-être un syndic professionnel ou bénévole. Tous 2 ont la même mission principale à savoir exécuter les décisions votées en assemblée générale et faire respecter le règlement de copropriété.

• L’activité de syndic bénévole

Le syndic bénévole est assuré par une personne physique, qui doit obligatoirement être un copropriétaire. Celui-ci se nomme syndic bénévole car il s’agit d’un volontaire qui ne perçoit pas d’honoraires du fait de son implication dans la gestion de la copropriété. Cependant, l’assemblée des copropriétaires qui l’aura nommé peut décider d’attribuer une somme mensuelle ou annuelle en contrepartie du temps consacré à la gestion de la résidence. Quoi qu’il en soit, la somme versée à ce dernier est toujours moindre par rapport à celle que pourrait prétendre un professionnel. Bien sûr, il faut noter que la qualité de prestation ne sera pas la même, gérer une copropriété étant un métier à part entière. Notons que pour des raisons de copinage, il peut être par exemple difficile pour un syndic bénévole d’assigner son voisin en justice pour non paiement des cotisations périodiques.

Gérer une copropriété sans syndic au Sénégal

• L’activité de syndic professionnel

Le syndic professionnel comme son nom l’indique, est assuré par un professionnel. Généralement il s’agit d’un cabinet de gestion immobilière, mais cela peut s’agir également d’un notaire, avocat, ou d’un administrateur judiciaire. Lorsque la mission est effectuée par une agence immobilière, celle-ci doit pouvoir justifier d’une carte professionnelle conformément à la loi sénégalaise du 8 juillet 2009 portant code de la construction. Dans son article L156, le texte indique que « l’activité de syndic de copropriété ne peut être exercée à titre professionnel que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par les autorités compétentes ».

Quel est le rôle du syndic de copropriété au Sénégal

• Le syndic de copropriété, véritable gestionnaire de patrimoine

Imaginez l’état d’une voiture qui roule tous les jours sans que son propriétaire ne fasse ni l’entretien ni le contrôle technique du véhicule. Ce dernier finit par s’user, perdra de la valeur, et peut aller jusqu’à sa ruine totale. Il en est de même pour un bien immobilier qui est d’ailleurs un élément capital de votre patrimoine. Une copropriété mal gérée, présente de nombreux risques, notamment ceux liés au non respect des normes obligatoires (électricité, sécurité incendie, ravalement de façade, assurances, …).

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Le syndic est censé effectuer des visites régulières de la résidence afin de s’assurer du bon état général de l’édifice, mais également prévenir certains événements qui pourraient causer des dommages aux résidents. Par exemple, certains signes de fissures ou traces d’humidité négligés peuvent provenir de pathologies sérieuses que seul un professionnel aguerri du bâtiment saura détecter. Le syndic tient donc la responsabilité d’assurer aux résidents une jouissance durable du bâtiment, mais également la valorisation du patrimoine qui est sous sa responsabilité.

• Le syndic, garant du respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est en quelque sorte la constitution, ou encore le règlement intérieur de la résidence. Il régit le mode de fonctionnement de la résidence, présente l’état descriptif de chaque lot et les bases de répartition à prévoir pour le calcul des cotisations de chaque lot pris distinctement. Le syndic est l’organe disposant des pouvoirs pour faire respecter le règlement intérieur. Il peut donc contraindre tous copropriétaires à son respect, et par voie judiciaire si nécessaire.

• Le syndic, gestionnaire administratif de la copropriété

Le syndic de copropriété tient à jour la liste des copropriétaires. Ainsi lors de la mutation (cession) d’un appartement au profit d’un nouveau copropriétaire, il s’assure que ce dernier soit tenu au courant des modalités de versement des cotisations, notamment la fréquence (généralement au trimestre). Le syndic est chargé également de recruter le personnel de la copropriété (jardinier, gardien, …), de signer les contrats avec les prestataires intervenants comme l’ascensoriste, ou encore les contrats de fourniture d’électricité des parties communes.
Il convoque une assemblée générale au minimum une fois par an et rédige le procès verbal qu’il enverra obligatoirement à tous les copropriétaires.

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• Le syndic, comptable de la copropriété

Le syndic gère toute la partie comptable. Il procède aux appels de fonds auprès des copropriétaires, c’est à dire les cotisations qui permettront d’assurer la gestion de la résidence. Il s’occupe également du règlement des factures des prestataires intervenants dans la copropriété, d’établir les arrêtés de comptes annuels qui serviront de base à présenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic à également la responsabilité de préparer le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical, le faire valider en assemblée générale, et suivre sa bonne exécution. Rappelons qu’à ce titre, le syndic peut faire voter en assemblée générale une résolution qui lui permet de réaliser des dépenses diverses non prévues au budget, sans obligation de consulter l’avis du conseil syndical. L’intérêt de cette action lui permet d’être plus efficace et réactif dans la prise en charge de certains incidents. Lorsque certaines dépenses nécessitent des montants importants, il lui est recommandé d’avoir l’avis du conseil syndical. Dans ce cas précis la loi exige d’ailleurs la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour valider le projet par les copropriétaires, ces derniers étant les réels décisionnaires.

La gestion de patrimoine est la mission principale du syndic de copropriété. Encore faudrait il que le syndic soit assez compétent pour connaitre toutes ses prérogatives. Gérer une copropriété ne s’improvise pas et nécessite des compétences juridiques poussées en termes de droit de l’immobilier et avoisinants (droit de la construction, droit des personnes, droit de la famille, droit des obligations, …), mais également des connaissances pointues dans la gestion technique des immeubles.

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